Q マンションの故障・劣化箇所を修理するのがマンション管理組合の仕事になりますか?

マンションは区分所有法により、各住戸の所有者で共有されています。理事会方式で運営している管理組合では、マンション管理組合が管理規約に則り建物の維持・管理を行うこととなります。従って、マンション管理組合は建物設備の故障や雨漏りなどの不具合が起きないよう適切に対応することが求められ、もしこれを怠ると快適な日常生活ができなくなる恐れがあります。また、居住者だけの問題ではなく、例えば外壁のタイルが落下して通行人をケガさせることになれば、建物の維持管理の責任者として管理組合が損害を賠償しなければなりません。建物の所有者が適切に維持管理することは建築基準法にも明記されておりますので、マンション管理組合は理事会を中心として計画的に修繕を行う必要があります。

Q 理事になったんですが、建物の維持管理のため何をやったらいいのかわかりません。 他のマンション管理組合ってどういうことしてるんですか?

マンションを長期にわたって快適で安心な住まいとして維持し、また大切な資産としての価値を保全するためには、常日頃のメンテナンスと併せて、共用部分について計画的に修繕工事を実施することが重要です。この基本となるものが長期修繕計画で、この内容に沿って現状の劣化状況と実施する修繕工事の整合性を取りながら維持保全を行います。長期修繕計画は国土交通省のガイドラインにもある通り、5〜6年ごとに見直しをして計画を修正しながら管理していくので、まずはその内容の確認が必要です。

Q コンサルタント費用の適正金額がわかりません。何を目安に決めればいいの?

コンサルタント料金はマンションの規模(戸数)だけで決まるわけではなく、建物の立地や経過年数、修繕工事の内容など様々な条件があります。弊社では、お問い合わせをいただくと実際にマンションを見せていただき、各々のマンションに必要なコンサルタント業務を策定し、見積書と提案書を作成し管理組合へご提出いたします。また、ご依頼があれば、理事会や修繕委員会などで資料を提示しながらご説明いたします。ここまでは、無料で対応いたしますのでお気軽にご相談ください。

Q 3回目の大規模修繕工事はマンションの本体に組み込まれているさまざまな部分が、既に寿命に達していることで課題が多いです。注意するべきことはどういうことになりますか?

1回目の大規模修工事は建物の基本修繕に関わる工事が主体ですが、2回目や3回目となるとそれに加えて各部の改良改善工事や耐用年数に達した部材の交換、設備工事なども対象になります。一般的な改良改善工事としては、エントランスホールのリニューアル工事、耐用年数に達した部材の交換としては各住戸の玄関ドア交換工事、設備工事としては給排水管の更生や更新、エレベーターのリニューアルなどがあります。これらの工事は長期修繕計画の中で想定されている工事内容かつ修繕周期であるかを確認することが重要です。また計画の中に予定されていないケースも多く、そのための修繕積立金が不十分なことも多く見受けられます。管理組合としてマンションを将来どの様にしたいか、コンサルタントを入れて相談することをお勧めします。